現代人在社會立足，城市叢林當中
誰都想要有屬于自己的一片天地。
有越來越多的人，選擇進到城市置產，
也因為對房子需求的增長，房價仍是居高不下
對于多數人來說，想要擁有自己的一棟房子非常困難
可以說，是一個人一生中最重要的資產，
凝聚了父母們的畢生心血。
畢竟，你我的父母除了希望享受天倫之樂時，能夠讓全家住得舒服，
更希望在有生之年，把這筆巨大的財產，最大限度的傳承給孩子，
讓孩子們的人生有保障，不用為了房子殫精竭慮，
更是一種和情感血脈相連的延續。
讓孩子繼承自己的一切，當然也包含了家庭財產。
許多時候，在父母心中，子女大都比自己更重要。
為了保障子女的繼承權利，又或者
不讓不肖的子女回來搶家產。
奠定遺囑可以說是很多人會做的作法。
針對房產的傳承，在發達國家已經形成了比較成熟的做法
，一般大都會選擇通過立「遺囑」的形式進行。
民眾也比較樂于接受，或許生前很早的時候就把房產做了安排，
所以很少有因為房產繼承的事對簿公堂。
但是，按照現有制度規定，父母的房產要傳繼給子女可是有學問的。
弄不好，不但辦起來麻煩，而且還可能交納更多的稅費，子女還可能因此「反目」。
在國外，即使老人生前沒有安排好，
也可以通過「遺產」制度加以約束，確保房主的權益。
由于我們的房地產發展較晚，目前傳說中的
「遺產稅」草案也並未有確切消息，落地就更無從談起。
所以，房產過戶是各位比較關心的話題。
在最新的制度條件下，梳理出適合國情和家庭的房產過戶方式，
旨在讓大家在最合適的時候、以最少的稅費、
避免糾紛的狀態，從而選擇最佳的過戶方式。
無論是父母，還是子女都應該提前了解知道。
第一種，「生前贈與」過戶房產方式
在日常生活中，人與人之前贈送一些物品，
是不需要費用的，也屬于正常現象。
但是，房產贈與則不一樣，根據相關制度要求，
房產被列入不動產范疇，房產贈與會產生相應稅費，各種稅費加起來還不少。
在實際辦理過戶時，當事方需要承擔費用，主要包括個稅、契稅、評估費和公證費4大類種。
好在個稅于2009年給予免徵。所以現在我們贈與房產就是後三項費用，
比例分別為契稅3%、評估費0.25%、公證費1%，計費基數為房產總值。
舉例：1套總值500萬的房產，通過贈與方式過戶產生的契稅為15萬、
評估費1.25萬、公證費5萬，三項費用合計過戶費用為21.25萬，
確實不少，一個普通家庭年收入也未必有這麼多。
第二種，「生前買賣」過戶房產方式
買賣過戶，凡是買賣過房子的人都比較熟悉，操作相對簡單，
生前買賣過戶方式就是按此種方式操作即可。
按照最新的房產買賣制度，房產買賣過戶與房產價值、面積、房產證獲得時間、
套數等因素有關，主要稅費包括個稅、契稅、增值稅三個類種，
個稅：若為普通住宅，房產交易總價的1%，若為非普通住宅，房產交易總價的2%；
契稅：若滿5唯一，房產面積小于90平米，契稅為交易總價的1%，房產面積大于90平米，
交易總價的1.5%，若為非唯一房產，則契稅為房產交易總價的3%；
增值稅：房產證滿2年，增值稅免交，不滿2年，則為房產交易總價的5.6%，
也是買賣交易最大的一筆稅費。另外，還有80元的登記費。
舉例：同樣以1套價值500萬的普通房產為例，假如該套房產滿5年，
面積110平米（高于90，低于144），若通過買賣方式過戶，
則產生的稅費分別為個稅5萬，契稅7.5萬，增值稅免除。
那麼結果是，買賣過戶產生的費用合計約12.5萬元，相比前面講的贈與過戶費用少約40%。
當然，買賣交易稅費雖然時有變化，按照未來趨勢，若增加持有環節稅費，
如房產稅，勢必會減少交易環節稅費，所以，買賣過戶房產的費用只會逐步減少，而不是增多。
第三種，「離世後」過戶房產方式
老人離世後過戶，在國內是最常見的一種方式，主要還是受國人傳統理念作用。
一方面是因為子女難以啟齒，讓老人誤會爭奪家財，
另一方面，老人也擔心若房產在世時過戶，萬一子女後面又不孝順。
由于我們沒有真正意義上的遺產稅，離世後過戶房產方式，
辦理手續還是比較簡單的，因為不需要像前面兩種過戶方式
辦理繁瑣的手續和產生相關的稅費，只需要繳納幾百到幾千的登記費和公證費。
不過，離世後過戶方式還有兩個弊端：
一個是若老人在世時沒有立遺囑安排好房產分配事宜，加之子女多，
很多時候子女會因房產份額分配問題發生矛盾，如果某一個子女獨自繼承，
還須要其他制度繼承人書面放棄繼承權利才行；
另一個是離世後的房產屬于「遺產」
，若這套遺產屬于繼承人非唯一房產，再轉賣這套房子還需交納房產差額20%個稅。
三種房產過戶方式選擇總結
通過對比分析可知，在現有規定下，貌似離世後房產過戶方式花最少錢最省事，
但對于很多人來講，繼承來的房產並不是唯一房產，即使是唯一，
若沒滿5的情況下，還需要交納房產差值20%的個稅。
最終的結果是，分析這麼多，原來通過「買賣」過戶的方式花錢最少，
也沒後遺癥，是大多數人最適合的過戶方式。
